Sind Immobilien wirklich eine sichere Geldanlage?

Rund 64 % des gesamten Nettovermögens privater Haushalte entfällt 2013 auf Immobilieneigentum (Reuter & Sauren, 2015, S.40). Durchschnittlich 52 % des Gesamtvermögens sind in Immobilien investiert (ebd., S.13).
Aufgrund der zunehmenden Globalisierung kann die Immobilienwirtschaft nicht allein auf der Basis von wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren betrachtet werden, sondern kulturelle und gesellschaftliche Veränderungen müssen in die Betrachtung und Bewertung inkludiert werden („Rahmenbedingungen der Immobilienwirtschaft“, 2017, S. 5).
Bezahlbarer Wohnraum ist ein knappes Gut in Deutschland. Dies gilt vor allem in den Ballungsgebieten des Landes. Ist ein Gut nicht in ausreichender Menge verfügbar, so übersteigt die Nachfrage das Angebot. Die Folge sind steigende Preise. So zu beobachten auf dem deutschen Immobilienmarkt, auf dem sowohl die Mieten wie auch die Kaufpreise in den vergangenen Jahren nahezu ununterbrochen anstiegen (ebd., S. 12-15). Besonders betroffen sind die großen Metropolen wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt. Hier werden vor allem Menschen mit geringerem Einkommen weiter an den Rand der Stadt gedrängt, da die Mieten in den Innenstadtbezirken kaum bezahlbar sind.
Es gibt verschiedene Einflussfaktoren, die die Immobilienpreise verändern, unteranderem die Bevölkerungsentwicklung oder die Entwicklung der Zinsen.
Betrachtet man sich die Entwicklung der Mietpreise, steigen diese laut der Abfrage durch das Statistische Bundesamt im November 2021 ebenfalls um 0,1 %. Diese Veränderung wirkt sich ebenfalls auf das Investitionsverhalten hinsichtlich Immobilien aus, denn steigende Mietpreise drängen Privatpersonen in die Überlegung einer Investition in ein Eigenheim.
Heutzutage vermehrt sich das Guthaben auf Sparbüchern nicht mehr, was der derzeitigen Zinssituation geschuldet ist. Hinzu kommt noch eine ansteigende Inflation, welche im November 2021 + 5,2 % erreichte (Statistisches Bundesamt, 29.11.2021, Absatz 4). Infolgedessen werden neue Wege der Investition gesucht, welche vielversprechendere Renditen erwirtschaften. Die Investition in Immobilien ist eine dieser Möglichkeiten. Folglich kann man eine Immobilie entweder direkt, also als Kauf eines Eigenheims, oder indirekt, als Kauf von Immobilienfonds, erwerben.
Immobilien sind mehr als geeignet für die Eigennutzung. Sobald man das Objekt abgezahlt hat, kann man mietfrei darin wohnen, somit besitzt man vor allem nach der Tilgungszeit eine sichere Wertanlage (Möller, 2015, S.20-28).
Wer sich für die Investition in das sog. „Betongold“ interessiert benötigt gewisse finanzielle Eigenmittel dazu. Ein geringerer Prozentsatz der Privatkunden verfügt über die gesamte Kaufsumme aus eigenen Mitteln, so kommt es vor allem bei der aktuellen Nullzinspolitik immer mehr zu Fremdfinanzierungen. Meist wird bei der Kalkulation einer möglichen Finanzierung eine Eigenkapitalquote von 20 – 40 % des Kaufpreises inklusive Kaufnebenkosten benötigt. Die restliche Kaufsumme ist mit einer guten Liquidität über Kreditinstitute zu finanzieren („Organisation und Finanzierung“, 2017, S. 5).
Derzeit sind die Zinsen für Wohnungsbaukredite sehr niedrig angesetzt. Die Nachfrage ist demnach sehr hoch. Mit über 50 % betrugen die Wohnungsbaukredite im Jahr 2020 mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens aller Kredite in Deutschland (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung – Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland (2020), S.140).
Folgende Faktoren sind für die Berechnung der Rendite von Immobilien essenziell:
Die wichtigsten Faktoren sind der Kaufpreis, die Nebenkosten, Mieteinnahmen, Verwaltungskosten, Steuern, Finanzierung sowie der Wiederverkauf der Immobilie. Denn diese Punkte bestimmen den Gewinn sowie das eingesetzte Kapital für die Immobilie.
Grundsätzlich gilt, dass eine jährliche Nettomietrendite von mindestens 4% angestrebt werden sollte, um von einer guten Rendite bei Immobilien sprechen zu können (ebd., Absatz 8). Ebenso unterscheidet man zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite:
Bei der Bruttomietrendite werden die vom Mieter gezahlten Beiträge ohne ihre Abzüge sowie der Kaufpreis der Immobilie ohne Nebenkosten betrachtet. Bei der Nettomietrendite hingegen werden die Abzüge der Miete herangezogen. Unteranderem werden hier auch Ausgaben für die Verwaltung der Immobilie sowie die Instandhaltungsrücklagen, die gebildet werden sollten, mitberücksichtigt. Da bei der Nettomietrendite auch die Ausgaben miteinbezogen werden, ist Sie aussagekräftiger als die Bruttomietrendite (ebd., Absatz 11).
Wie sich in einer aktuellen Umfrage des Statistischen Bundesamtes „Umfrage sinnvoller Kapitalanlagen“ herauskristallisiert hat, hat sich der Prozentanteil an Immobilien als Kapitalanlage von Anfang 2020 bis Frühjahr 2021 um circa sechs Prozent erhöht. Es wird deutlich, dass die Immobilien mit 56 Prozent den höchsten Anteil der meistgenutzten Kapitalanlagen zur Vermögensbildung ausmachen. Das heißt trotz Pandemie sind die Immobilien beliebter als vor der aktuellen Corona Krise. Seitdem gelten sie als krisensicher und besonders geeignet für den Vermögensaufbau (Haufe Onlineredaktion, 2020, Absatz 1).